10 kroków kupna domu w UK

Autor: Marta Konieczna – prawnik pracujący w kancelarii Cook Taylor Woodhouse w Dartford. Marta udziela porad prawnych w zakresie prawa nieruchomości.

Kupno domu w UK jest stresujące nie tylko dla nas, Polaków za granicą. Naturalnie, jest to dla Polaków dodatkowe utrudnienie, ze względu na inny system prawny, ale generalnie kupno domu dla każdego jest stresujące. Jest to często nasza największa inwestycja finansowa w życiu. Nie jest ważne jak bardzo się staramy, niektóre aspekty zakupu domu są po prostu poza naszą kontrolą. Dlatego też istotne jest, aby być świadomym tego, co tak naprawdę jest związane z kupnem nieruchomości w UK. Przedstawiam Państwu kupno nieruchomości w 10 krokach z perspektywy prawnika.

Pierwsze trzy kroki do kupienia domu nie wymagają obecności prawnika. Tymi etapami są:

Sprawdzenie zdolność kredytowej; (na temat zdolności kredytowej pisaliśmy tutaj – KLIK)
Znalezienie wymarzongo domu/mieszkania; oraz
Zaakceptowanie oferty w agencji nieruchomości. Bardzo często, na tym etapie, agenci nieruchomości będą zachęcali Państwa do skorzystania z usług ich zaprzyjaźnionego prawnika. Zdarza się, że są to wykwalifikowane kancelarie prawne i faktycznie warto z nich skorzystać. Zawsze jednak warto poświecić trochę czasu na zorientowanie się, co to jest za kancelaria, czy ktoś z Waszych znajomych już z niej korzystał, czy mają prawnika mówiącego w języku polskim, jeśli takie są Państwa preferencje, czy kancelaria jest wpisana na listę prawników (http://solicitors.lawsociety.org.uk/), czy w razie konieczności możemy z tym prawnikiem spotkać się i przedyskutować sprawę (lokalizacja kancelarii). Najlepszą metodą jest po prostu skontaktowanie się z daną kancelarią i poproszenie o wysłanie kosztorysu. Czasami pierwsze wrażenie podczas krótkiej rozmowy telefonicznej może nam powiedzieć więcej o danej kancelarii, niż pieśni na jej temat śpiewane przez agentów nieruchomości. To są Państwa pieniądze, nie macie obowiązku brać prawnika poleconego przez agencję nieruchomości, bo tak wypada. W UK nic nie wypada i to, że często czujemy się zobowiązani nie powinno Państwem kierować przy wyborze prawnika. Najważniejszym wyznacznikiem prawnika jest to, aby był on w stanie wytłumaczyć Państwu krok po kroku etapy transakcji kupna i na bieżąco informować o postępach tego procesu.

Ważne jest, żeby skontaktować się z prawnikiem jak najszybciej po zaakceptowaniu oferty bowiem i bank, i agent nieruchomości muszą być poinformowani o tym, kto Państwa reprezentuje.

Po podjęciu decyzji, z której kancelarii prawnej chcą Państwo skorzystać, kancelaria wyśle do Państwa kwestionariusz do wypełnienia. Taki kwestionariusz oraz warunki umowy będą musiały być przez Państwa podpisane i będą stanowiły Państwa zgodę na reprezentację prawną. W UK kupno nieruchomości nie może się obejść bez udziału prawnika, jeżeli nieruchomość jest finansowana przez kredyt hipoteczny. Na tym etapie moja kancelaria prosi również naszych klientów o wpłacenie około £300 na pokrycie pierwszych kosztów zwizanych z zamówieniem ekspertyz na temat nieruchomości (searches).
Od tego momentu prawnicy całkowicie przejmują inicjatywę i w Państwa imieniu sprawdzają nieruchomość poprzez zadawanie pytań prawnikowi reprezentującego sprzedającego. Zawsze proszę moich klientów o przekazanie mi pytań, które sami chcieliby zadać sprzedającemu. I tu obowiązuje prosta zasada: nie ma pytań banalnych. Ważne jest aby od sprzedającego uzyskać jak najdokładniejszy obraz nieruchomości. Obraz ten naturalnie zostanie sprecyzowany poprzez zamówienie odpowiednich ekspertyz.
Prawnik ubiega się o tzw. searches, czyli dodatkowe ekspertyzy prawne. Kontaktujemy się więc z urzędem miasta skąd dowiadujemy się m.in o wszelkich zmianach związanych z nieruchomością i sprawdzamy, czy ewentualne remonty były przeprowadzone zgodnie z prawem. Z Wodociągów i Kanalizacji sprawdzamy czy ścieki są odprowadzane do publicznej czy prywatnej (szambo) kanalizacji, czy instalacje wodociągowe przebiegają przez nieruchomość. Dostajemy również raport środowiskowy, który pokaże nam czy nieruchomość jest położona na terenie zalewowym, jakie jest stężenie radonu w okolicy itd. Sprawdzamy też czy nieruchomość nie znajduje się na terenie należącym do parafii. Pytamy, analizujemy, konsultujemy się na bieżąco z Klientem, oraz z kredytobiorcą i ustalamy czy zakup tej nieruchomości jest dobrą decyzją z punktu widzenia prawa.
Po przeanalizowaniu wszystkich dostępnych materiałów dot. nieruchomości, wysyłamy Klientowi raport opisujący wyniki naszych obserwacji. Klient ma jeszcze czas, aby nie tylko przeanalizować nasz raport, ale i zadać dodatkowe pytania. Na tym etapie jest też możliwe wycofanie się z tej inwestycji.
Kiedy Klient decyduje się na kupno, wysyłamy mu wszystkie dokumenty do podpisu. Często moi polscy Klienci wolą się wówczas spotkać i podpisać te dokumenty w mojej obecności.
W momencie, w którym nasi Klienci są cały czas zdecydowani na kupno domu/mieszkania i nasze raporty analizujące tę nieruchomość są dla nich satysfakcjonujące, podejmujemy decyzje o tzw. wymianie kontraktów. Na tym etapie musimy mieć na naszym koncie depozyt w wysokości 10% wartości nieruchomości. Wymiana kontraktów wiąże prawnie naszych Klientów do zakupienia nieruchomości. W razie zmiany zdania, tracą oni wpłacony depozyt. W tym momencie również podejmowana jest decyzja, kiedy transakcja powinna być zakończona.
Kupno – dwa, trzy dni przed wcześniej ustalonym dniem kupna, my, prawnicy prosimy bank o przesłanie całej kwoty kredytu na nasze konto. W ustalonym dniu zakończenia kupna, przelewamy pieniądze sprzedającemu. Cała transakcja powinna zakończyć się w danym dniu do godziny 13. Jak tylko sprzedający da nam zielone światło, że pieniądze dotarły na ich konto nasi klienci są powiadamiani, że mogą już odebrać klucze do nowego domu z agencji nieruchomości.
I w zasadzie to tyle. My zajmujemy się rejestracją Państwa własności w Land Registry (nasze księgi wieczyste), a Państwo zaczynają urządzanie nowego domu…

Autorka: Marta Konieczna, prawnik w kancelarii Ellis Hass & Co Solicitors. Marta specjalizuje się w prawie nieruchomości oraz w prawie spadkowym telefon kontaktowy: 0121 746 3002.