Przemysław Mackojc
Prawnik radzi
Autorka: Marta Konieczna, prawnik w kancelarii Cook Taylor Woodhouse Solicitors w Dartford. Marta specjalizuje się w prawie nieruchomości i udziela porad prawnych w języku polskim. Kontakt z panią prawnik pod numerem 07916 940474.
Ktoś, kto podejmuje się sprzedaży nieruchomości ma już pewną orientację w procesie formalno-prawnym. Sprzedaż może być jednak równie stresująca co kupno i warto wiedzieć, jak się to odbywa.
Przed podpisaniem umowy
1. Zaangażuj agenta nieruchomości do negocjowania i zaakceptowania oferty i ceny sprzedaży.
2. Poinformuj prawnika o zaakceptowanej ofercie.
3. Dokładnie wypełnij kwestionariusze na temat nieruchomości i uprzedź prawnika, jeżeli zysk ze sprzedaży będzie zainwestowany w kupno kolejnej nieruchomości.
Kwestionariusze: (TA 6) zawiera informacje na temat granic działki, sporów i skarg zgłaszanych przez sprzedającego bądź sąsiadów, sporów sąsiedzkich. Pytania dotyczą również mediów, kanalizacji, itd. W skrócie są to praktyczne informacje dotyczące nieruchomości.
(TA 10) zawiera szczegóły dotyczące wyposażenia domu/mieszkania.
(TA 13) jest bardziej techniczny i dotyczy już finalnych ustaleń w tym ustala szczegóły przekazania kluczy, potwierdza, że dom/mieszkanie będzie wolne od wszystkich kredytów hipotecznych i roszczeń z tytułu odpowiedzialności. Formularze muszą być naturalnie wypełnione zgodnie z prawdą; jeśli później okaże się, że pewne informacje zostały zatajone, kupujący może się starać o odszkodowanie.
- Prawnik wykorzystuje informacje zawarte w tych formularzach do sporządzenia umowy sprzedaży. Umowa ta zostaje następnie wysyłana do nabywcy do zatwierdzenia.
- Negocjacje nad projektem umowy.
Umowa zawiera następujące informacje:
- Datę zakończenia transakcji.
- Określa jaki sprzęt i wyposażenie zostają uwzględnione w cenie sprzedaży i cenę dodatkowych kosztów urządzeń i wyposażenia.
- Dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem numeru nieruchomości z Land Registry.
- Dokładne dane sprzedających i kupujących.
- Po podpisaniu umowy, jeżeli jedna ze stron nie zakończy transakcji w dniu określonym kontraktem, wówczas druga strona ma prawo żądać odsetek od strony odpowiedzialnej za opóźnienie. Koszty oblicza się na ogół od 4% do 5% powyżej stopy procentowej Banku Anglii.
Na tym etapie kupujący często próbuje negocjować cenę ze względu na wyniki ekspertyz przeprowadzonych na nieruchomości. Jeśli na przykład taka ekspertyza wykaże potrzebę naprawy dachu, wówczas kupujący może zażądać naprawy dachu lub nawet renegocjować pierwotnie ustaloną cenę sprzedaży.
Wymiana umów
6. Prawnicy sprzedającego i kupującego uzgadniają datę zakończenia transakcji.
- Prawnicy obu stron dokonują tzw. wymiany kontraktów. Na tym etapie kupujący jest zobowiązany wpłacić 10% depozytu ceny nieruchomości. Wpłaty tej dokonuje się na konto prawnika osoby sprzedającej. Kontrakty muszą być identyczne.
- Wymiana kontraktów jest prawnie wiążąca.
Między wymianą kontraktów a zakończeniem transakcji
9. Sprzedający jest naturalnie właścicielem nieruchomości aż do zakończenia transakcji, ale z praktycznych względów czesz zaleca się rozpoczęcie przeprowadzki na tym etapie, ponieważ w dzień zakończenia transakcji, przeprowadzka musi się zakończyć do godziny 1 po południu. Należy również sprawdzić dokładnie, co w domu/mieszkaniu powinno pozostać zgodnie z kwestionariuszem TA10.
W dzień zakończenia transakcji
10. Przekazujemy klucze agentowi nieruchomości. Twój prawnik spłaca Twoja hipotekę i resztę pieniędzy przelewa na Twoje konto. Po sprzedaży pozostaje sprzedającemu opłacić prawnika i agenta nieruchomości.
Autorka: Marta Konieczna, prawnik w kancelarii Ellis Hass & Co Solicitors. Marta specjalizuje się w prawie nieruchomości oraz w prawie spadkowym numer kontaktowy 0121 746 3002.
Foto: Flickr (lic. CC)
